De Hoge Raad heeft op 31 januari 2025 een belangrijk arrest voor de huursector gewezen. Waar in de rechtspraak over huurovereenkomsten voorheen en vrij strak beleid werd gevoerd, geeft de Hoge Raad per 31 januari jl. bewegingsruimte. Wanneer een zaak in gebruik wordt gegeven tegen betaling, kwalificeerde dat voorheen als huur. In zijn arrest van 31 januari 2025 geeft de Hoge Raad zowel verhuurders als huurders bewegingsruimte.
De casus
Woningcorporatie Portaal verhuurde een woning aan een vrouw die in 2019 kwam te overlijden. Haar kinderen hebben het overlijden van hun moeder gemeld bij de woningcorporatie, waarna een ontruimingsovereenkomst is vastgesteld omtrent het verblijf van de kinderen in de woning. De ontruimingsovereenkomst kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst in de zin van art. 7:900 BW. Portaal kwalificeerde de kinderen niet als medehuurders (zoals bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW), maar gedoogde het verblijf van de kinderen in de woning tegen een gebruikersvergoeding die gelijk stond aan de maandelijkse huurprijs. Tevens is in de overeenkomst vastgesteld dat de kinderen zich bewust zijn van het feit dat zij op basis van deze overeenkomst slechts nog tijdelijk gebruik kunnen maken van de woning en dat zij deze zo spoedig mogelijk zullen verlaten. Op deze manier kregen de kinderen nog enige tijd vanuit de woningcorporatie om op zoek te gaan naar een andere woning. De kinderen stelden zich op het standpunt dat de vaststellingsovereenkomst als een nieuwe huurovereenkomst kwalificeerde en zij hierdoor het recht hebben op huurbescherming.
Huurovereenkomst
Artikel 7:201 BW geeft aan dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij (lees: verhuurder) zich verbindt aan de andere partij (lees: huurder) om een zaak of gedeelte hiervan in gebruik te verstrekken en waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien een overeenkomst aan deze kwalificatie voldoet is er sprake van een huurovereenkomst, ongeacht hoe je de overeenkomst noemt (Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034). De uitzondering hierop is genoemd in het Timeshare-arrest (Hoge Raad 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673), waarbij een overeenkomst niet als huurovereenkomst dient te worden beschouwd indien dit in de gegeven omstandigheden gelet op de inhoud en strekking niet als huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd. Er dient te worden gekeken welke situatie partijen precies hebben willen regelen.
In het onderhavige geval had de woningcorporatie de kinderen tot ontruiming kunnen dwingen, gezien zij niet kwalificeerden als medehuurders. De vaststellingsovereenkomst had de strekking om ervoor te zorgen dat de kinderen niet op straat zouden komen te staan en langer in de woning konden blijven, terwijl zij hier eigenlijk geen recht op hadden. Hun positie werd dus beschermd door het handelen van de verhuurder. De verhuurder zag af van zijn recht om op korte termijn een ontruiming van het gehuurde af te dwingen.
Ademruimte
Het arrest geeft verhuurders dus meer ruimte om te onderhandelen over het ontruimen van het gehuurde. De regelgeving omtrent verhuur is namelijk steeds strenger geworden. Vanaf juli 2024 is het niet meer toegestaan om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd af te sluiten. Wanneer een overeenkomst van bepaalde tijd verlengd wordt is die verlenging van rechtswege voor onbepaalde tijd, waardoor de huurder huurbescherming geniet. Verhuurders zijn door deze regelgeving niet geneigd om afspraken te maken over een latere ontruimingsdatum. Dit arrest geeft verhuurders hier wel de mogelijkheid voor, zonder dat de verlenging van rechtswege kwalificeert als een nieuwe (voor onbepaalde tijd) huurovereenkomst.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van een ontruimingsovereenkomst die niet kwalificeert als verlenging van de huurovereenkomst? Neem gerust contact met ons op!
Dit is een blog van Dewi.
