In een zeer recente huurkwestie, ging het om een opzegging van de huurovereenkomst die de verhuurder 2 dagen te laat bereikte. Het gevolg hiervan is – normaliter – dat de huurovereenkomst wordt voortgezet voor een aanvullende termijn van bijvoorbeeld een jaar (maar dit kan ook langer zijn als dat is overeengekomen). In deze zaak bleek de te late huuropzegging echter niet fataal te zijn. Hieronder volgt een toelichting.
Huuropzegging
Aan de huuropzegging van een huurovereenkomst worden doorgaans geen nadere eisen gesteld dan dat deze opzegging schriftelijk moet geschieden. Oja, en binnen de gestelde opzegtermijn. Uitgangspunt hierbij is de zogenoemde ontvangsttheorie. Dit betekent dat een verklaring (de opzegging), om haar werking te hebben, de geadresseerde (de verhuurder) moet hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW).
In de huurovereenkomst tussen de betreffende huurder en verhuurder, is de einddatum van de huurovereenkomst bepaald op 30 juni 2016. Hiernaast is bepaald dat na afloop van deze datum de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar wordt verlengd, tenzij de huurovereenkomst tijdig en correct is opgezegd.
De huurder had namelijk per brief van 25 juni 2016 de huurovereenkomst opgezegd. De verhuurder heeft deze brief pas ontvangen op 2 juli 2016. U raadt het al: de uiterste dag waarop opgezegd kon worden, was 30 juni 2016. De verhuurder heeft de huurder medegedeeld dat hij de opzegging niet accepteert omdat deze te laat is gebeurd. Op grond van de hierboven genoemde ontvangsttheorie is het dus te laat, meent de verhuurder. De huurder is vervolgens naar de rechter gestapt en beroep zich op de redelijkheid en billijkheid.
Is de te late huuropzegging ook fataal?
De hamvraag is of de huurder pech heeft en dat zijn te late huuropzegging van 2 dagen met andere woorden dus fataal is. Nu het om een contractuele afspraak gaat, zal de rechter terughoudendheid moeten betrachten bij het terzijde stellen van een dergelijke afspraak. Een rechter wijzigt niet zomaar een contractuele afspraak. De rechter maakt vervolgens een belangenafweging tussen de belangen van de huurder en van de verhuurder en komt tot de conclusie dat de overschrijding van 2 dagen niet gezien kan worden als een dermate groot punt dat de verhuurder in haar belangen is geschaad. De te late huuropzegging was in deze zaak dus niet fataal.
In deze kwestie speelde echter een aantal belangrijke omstandigheden. Zonder deze omstandigheden was de voornoemde overschrijding waarschijnlijk wel fataal geweest. Onze conclusie is daarom dat je je aan de contractuele afspraken dient te houden en dat een overschrijding van de overeengekomen opzegtermijn, in beginsel fataal is.
De uitspraak is te lezen via de volgende link: rechtspraak.
Vragen over het huurrecht?
Heeft u vragen over het huurrecht? Neem dan eens vrijblijvend contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.
Legal8 Advocaten & Bedrijfsjuristen
088 – 88 3 8888
16-09-2016
Huurrecht Huuropzegging
